Financiamento Imobiliário, Riscos e Considerações

No excitante mundo da compra de imóveis, o financiamento é frequentemente a peça-chave que permite que sonhos se tornem realidade. No entanto, por trás da promessa de uma casa nova, há uma série de riscos a serem considerados. No Brasil, onde o mercado imobiliário é dinâmico e complexo, entender esses riscos é crucial para uma transação bem-sucedida. Neste artigo, exploraremos os diferentes riscos associados ao financiamento imobiliário, incluindo taxas de juros variáveis, inadimplência e execução hipotecária.

Taxas de Juros Variáveis: Um Jogo de Incertezas

Uma das principais considerações ao financiar um imóvel é o tipo de taxa de juros escolhida. No Brasil, é comum encontrar financiamentos com taxas de juros variáveis, que estão sujeitas a flutuações ao longo do tempo. Embora essas taxas possam inicialmente parecer atrativas, oferecendo a possibilidade de pagar menos juros em períodos de baixa, elas também trazem consigo um elemento de incerteza. Em um cenário de aumento das taxas de juros, os pagamentos mensais podem aumentar significativamente, impactando o orçamento do mutuário e potencialmente levando a dificuldades financeiras.

Ao considerar os diferentes sistemas de amortização em relação às taxas de juros variáveis, é importante entender como cada um deles pode afetar a garantia para os mutuários. Aqui estão algumas apreciações sobre os sistemas de amortização mais comuns:

Sistema de Amortização Constante (SAC):

O SAC é um sistema no qual o valor da amortização é constante ao longo do tempo, enquanto os juros diminuem progressivamente à medida que o saldo devedor é reduzido.

Para mutuários que optam por financiamentos com taxas de juros variáveis, o SAC pode fornecer um nível de garantia, pois os pagamentos mensais permanecerão relativamente estáveis, independentemente das flutuações nas taxas de juros.

Isso ocorre porque, embora a parcela de juros possa variar, a parte da amortização permanece constante, o que ajuda a reduzir o impacto das mudanças nas taxas de juros nos pagamentos mensais.

Sistema Price (ou Tabela Price):

O sistema Price é caracterizado por pagamentos mensais fixos ao longo do prazo do empréstimo, com uma parcela maior destinada aos juros no início e uma parcela crescente destinada à amortização do saldo devedor.

Enquanto o sistema Price oferece a conveniência de pagamentos fixos, pode ser menos garantido para mutuários que optam por financiamentos com taxas de juros variáveis.

Isso ocorre porque, com taxas de juros variáveis, os pagamentos fixos do sistema Price podem não se ajustar adequadamente às flutuações das taxas de juros, resultando em pagamentos mensais que podem se tornar mais onerosos ao longo do tempo.

Amortização Negativa:

A amortização negativa é um sistema no qual o valor da prestação mensal não cobre integralmente os juros devidos, resultando em um aumento no saldo devedor.

Este sistema é altamente desaconselhável para mutuários, especialmente em um ambiente de taxas de juros variáveis. O aumento do saldo devedor pode levar a pagamentos mensais ainda maiores no futuro, exacerbando o risco de inadimplência e execução hipotecária.

Para mutuários que optam por financiamentos com taxas de juros variáveis, o sistema de amortização constante (SAC) geralmente oferece um nível mais elevado de garantia em comparação com o sistema Price ou amortização negativa. Isso se deve à natureza estável dos pagamentos mensais de amortização no SAC, que ajudam a mitigar o impacto das flutuações nas taxas de juros sobre os pagamentos mensais totais. No entanto, é importante que os mutuários consultem especialistas financeiros e façam uma análise detalhada de suas próprias circunstâncias antes de tomar uma decisão sobre o sistema de amortização mais adequado às suas necessidades e tolerância ao risco.

Inadimplência: O Fantasma que Assombra

Outro risco inerente ao financiamento imobiliário é o da inadimplência. Em um país onde a volatilidade econômica não é incomum, muitos mutuários podem se encontrar incapazes de cumprir suas obrigações financeiras. A inadimplência pode resultar em uma série de consequências negativas, incluindo multas, juros adicionais e, em casos extremos, a perda da propriedade. Portanto, é essencial que os mutuários avaliem cuidadosamente sua capacidade de pagamento antes de se comprometerem com um financiamento e estejam preparados para enfrentar dificuldades financeiras inesperadas.

Execução Hipotecária: O Pior Cenário

Por fim, mas não menos importante, está o risco de execução hipotecária. Este é o pesadelo de todo mutuário: a possibilidade de perder sua casa devido a dificuldades financeiras insuperáveis. No Brasil, o processo de execução hipotecária pode ser complexo e demorado, envolvendo notificações legais, leilões e a possível intervenção de órgãos reguladores. Além do impacto emocional devastador, a execução hipotecária também pode ter repercussões financeiras de longo prazo, afetando a capacidade do mutuário de obter crédito no futuro.

Considerações Finais: Navegando Pelas Águas Turbulentas do Financiamento Imobiliário.

Embora os riscos associados ao financiamento imobiliário no Brasil sejam reais e significativos, isso não significa que os compradores em potencial devem desistir de seus sonhos de possuir uma casa. Em vez disso, é fundamental abordar esses riscos com os olhos bem abertos, fazendo uma análise cuidadosa de suas finanças pessoais, buscando orientação profissional quando necessário e mantendo uma mentalidade realista sobre as possíveis adversidades que possam surgir. Ao fazer isso, os compradores podem estar mais bem preparados para enfrentar os desafios que acompanham o financiamento imobiliário e, com sorte, alcançar o objetivo final de ter um lar para chamar de seu.

Imobiliária em Belo Horizonte, provoca milionário golpe.

Crédito do vídeo: Alterosa Alerta

A polícia civil apresentou nessa quinta quatro pessoas presas por envolvimento em golpes imobiliários avaliados em 15 milhões de reais a quadrilha funcionava aqui na capital de Belo Horizonte há pelo menos quatro anos.

Quatorze vítimas já foram identificadas, mas a polícia acredita que mais pessoas caíram nesse golpe.

Segundo a polícia, Aloysio Santa Cruz Leonel, de 31 anos, conseguiu 15 milhões de reais aplicando golpes.

Ele vendia imóveis sem autorização dos proprietários.

Às vezes, o mesmo local era comercializado mais de uma vez para pessoas diferentes.

Foi o que aconteceu com este comerciante, que comprou um apartamento em construção por cerca de 200 mil reais.

Recebeu contrato com firma reconhecida e chaves e planta, mas descobriu que o lugar havia sido vendido para outras duas pessoas. Ao tentar negociar com o vendedor , foi ameaçado.

O vendedor golpista falou para a vítima, se quiser entrar na justiça pode fazer;

da polícia eu não tenho medo. Justiça pra mim ó, eu tenho dinheiro pra eu comprar juiz e delegado.

Dois anos depois de investir 800 mil reais na construção de um prédio em contagem, este médico descobriu que os apartamentos foram vendidos sem ele saber. Foram assim dez anos de poupança da minha vida que eu investi pensando em construir uma casa pra mim.

A indignação também desta outra vítima, que pagou 1 milhão e 200 mil reais para a construção de quatro casas.

Estava super faturado. Quando a gente falou que ia vender as casas, ele já tinha vendido todas. Então, quando eu entrei dentro das quatro casas que eu construí, já estavam os moradores indo lá e fazendo reformas que as casas tinham sido vendidas.

De acordo com a polícia, Aloysio se aproximou das vítimas por indicação de parentes e amigos e as convencia em investir, fosse com dinheiro ou cedendo terrenos.

O golpista seria o responsável por gerenciar as obras e intermediar a venda de imóveis.

Por sua parte o golpista falou ao ser abordado pelos jornalistas; se eu puder falar, sou inocente até que se prove o contrário e após a recusa de pagar 100 mil reais a um policial, minha vida virou um inferno.

Essas provas que apareceram aí, é mais por causa que eu não paguei propina. Eles ficam investigando eu, em vez de investigar o caso como ele é.

Na realidade se verifica que o golpista ludibriava todo o mundo.

Ele ludibriava o dono do terreno, ele ludibriava o empresário e as pessoas que compravam. Quer dizer, até o criminoso que ajudou ele a praticar o crime, ele deu o golpe também. Eita ferra, hein, gente.

É um golpe que não acaba mais. É dando chapéu pra lá e pra cá. Esse negócio é complicado.

Deixa eu falar um negócio, né? O rapaz, ele tem o direito dele de se defender, viu? Nós não podemos aqui também já colocar o cara e condená-lo , não. A polícia está dizendo que ele é responsável, mas vamos esperar que ele se defenda na justiça.

Nosso Parecer

O caso apresentado na notícia revela um enredo complexo de golpes imobiliários que afetaram múltiplas vítimas, resultando em vários prejuízos financeiros.

Ao analisar os principais erros cometidos pelas vítimas e como poderiam ter evitado cair nesse tipo de fraude, é possível destacar diversos pontos cruciais.

Inicialmente é importante ressaltar que os golpistas exploraram a confiança e a falta de diligência das vítimas.

As vítimas investiram grandes somas de dinheiro, sem realizar um levantamento e pesquisa da imobiliária, do vendedor e do terreno envolvido na fraude.

Entre as pessoas afetadas tem o comerciante que comprou um apartamento em construção por cerca de 200 mil reais e terminou descobrindo que o mesmo imóvel tinha sido vendido para mais duas pessoas.

Apesar de ter recebido um contrato com firma reconhecida, não efetuou nenhum tipo de pesquisa minuciosa sobre a propriedade, nem referente à pessoa (imobiliária) que estava vendendo o imóvel.

O bom senso determina que em qualquer situação o certo é efetuar uma investigação e pesquisa não somente do imóvel que está sendo negociado, mas também dos vendedores e da própria imobiliária envolvida. Nada disso foi efetuado e o comprador ficou numa situação vulnerável.

Além disso, fica muito evidente neste caso a falta de supervisão e acompanhamento das obras, o que se constitui como um fator determinante para o sucesso do golpe.

O médico que investiu 800 mil reais na construção de um prédio em Contagem e descobriu posteriormente que os apartamentos foram vendidos sem o seu conhecimento.

Essa situação poderia ter sido evitada se ele tivesse implementado medidas de controle mais eficazes assim como as pesquisas acima referidas.

Outro ponto crucial é a negligência em relação aos contratos e acordos estabelecidos.

Muitas das vítimas confiaram cegamente nos golpistas, sem questionar cláusulas obscuras ou realizar consultas legais independentes.

Como resultado, foram pegos de surpresa quando descobriram que os imóveis foram vendidos para múltiplos compradores ou que as obras eram superfaturadas.

Revisões dos contratos, preferencialmente com o auxílio de um especialista em

“assessoria imobiliária”, poderiam ter alertado as vítimas sobre possíveis armadilhas e protegidos seus interesses.

Além disso, a credulidade das vítimas em relação às promessas extravagantes feitas pelo golpista contribuiu significativamente para o sucesso do golpe.

Aloysio, o golpista, conseguiu conquistar a confiança das vítimas ao prometer retornos financeiros altos, se apresentando como uma pessoa influente e altamente capacitada em empreendimentos imobiliários.

A falta de questionamento dessas declarações e a ausência de uma avaliação crítica das informações fornecidas pelo golpista facilitaram todo o desenrolar do caso.

Para evitar esse tipo de fraude, o normal em qualquer situação é adotar

uma abordagem mais cautelosa e prudente efetuando os levantamentos

de natureza cível (do empreendedor) assim como a legalidade e legitimidade do terreno e da empresa incorporadora envolvida.

Além disso, é fundamental manter uma postura crítica em relação às promessas exageradas e buscar diversas fontes de informação antes de tomar decisões financeiras importantes.

Ao adotar essas medidas de precaução, as pessoas lesadas podem reduzir significativamente o risco de se tornarem vítimas de golpes imobiliários como o descrito na notícia.

Os riscos associados à compra de imóvel na planta

Muitas pessoas têm como sonho de vida adquirir um imóvel. Com isso em vista, construtoras pelo país oferecem, mesmo antes de dar início às obras, imóveis completos e atraentes. Trata-se da modalidade de compra de imóvel diretamente na planta, muito comum no setor imobiliário. Contudo, assim como outras formas de negócios imobiliários, há riscos inerentes a esse processo. Para auxiliar no processo de lidar com as incertezas que a compra de imóvel na planta pode ocasionar, listamos os principais riscos dessa modalidade.

1. Atrasos na entrega.

Durante a realização da obra, a construtora conta com um planejamento, uma agenda para realização da empreitada. A construtora informa este planejamento para seus clientes, mas nem sempre as condições reais permitem que a entrega do imóvel ocorra no prazo previsto. Isto pode ocorrer por fatores que independem da vontade das partes, como condições de clima, questões de licenciamento ou problemas no fornecimento de materiais de construção durante a obra. Há também a possibilidade da agenda da obra ter sido mal administrada, de forma a superestimar um prazo mais curto do que o verdadeiro. Independentemente das razões de atraso, sempre haverá algum nível de prejuízo, muitas vezes para ambas as partes.

2. Mudanças no projeto.

No momento da constituição da planta do imóvel, não é incomum que os desenvolvedores se reservam o direito de realizar alterações no design, nas características do imóvel ou mesmo no acabamento. Este direito pode visar à entrega do imóvel em um prazo adequado, por exemplo. Contudo, estas mudanças previsíveis constituem um risco no negócio, na medida que o comprador pode, ao final, ter em mãos um imóvel diverso daquele que cogitou comprar no início.

3. Problemas de Qualidade.

Uma das questões que mais denota o risco da compra de imóvel na planta é o fato do comprador não conseguir acompanhar a obra in loco. Isso dificulta a averiguação da qualidade da obra, uma vez que toda a análise fica a cargo da construtora. Mesmo as maiores construtoras não têm controle completo dos detalhes realizados pelos empreiteiros, como questões de acabamento ou mesmo questões estruturais mais graves. Assim, após a conclusão do imóvel, o comprador pode acabar se deparando com uma obra de qualidade duvidosa.

4. Instabilidade do Mercado Imobiliário.

Os imóveis construídos na planta estão mais sujeitos à instabilidade geral do mercado do que os imóveis prontos. Isso porque as características mercadológicas da região onde o imóvel está sendo construído podem sofrer alterações devido a fatores especulativos. Por exemplo, um imóvel na planta pode ser valorizado por estar sendo construído ao mesmo tempo que um shopping center e, durante o processo, este empreendimento comercial acaba por ser cancelado. Isso impacta o valor de revenda do imóvel, configurando outro risco do negócio.

5. Riscos financeiros.

Por fim, um risco que existe para o comprador diz respeito ao prazo do investimento do imóvel na planta. Isso porque, sendo este negócio de longo prazo e com a entrega não tão precisa, como destacou-se, caso a construtora tenha problemas financeiros, o comprador pode ficar em grande prejuízo. Isto é, nos casos em que a desenvolvedora do imóvel declare falência no meio da obra, ou antes, do final, a recuperação do valor investido é uma tarefa árdua.

Comprar ou não imóvel na planta?

Conclui-se, portanto, que, embora muitas vezes o investimento em um imóvel na planta pareça interessante e rentável, o comprador deve ter em mente estes riscos inerentes apresentados. Sopesando adequadamente riscos e vantagens, o comprador de um imóvel na planta pode se assegurar de realizar um bom negócio. Outra dica importante é sempre checar detalhadamente os documentos contratuais que cercam o negócio, verificando quais garantias se têm diante dos inúmeros acontecimentos que podem afetar o negócio.