Como calcular o saldo devedor de financiamento imobiliário

Aprenda a calcular o saldo devedor de seu financiamento imobiliário ou qualquer tipo de financiamento. É mais fácil do que você imagina.

O saldo devedor de um financiamento imobiliário é o valor que ainda resta a ser pago ao banco ou instituição financeira após as parcelas já quitadas. Em outras palavras, é a “dívida ativa” que o comprador mantém com a instituição, composta pelo valor principal do empréstimo, acrescido de juros e encargos contratuais.

Como o saldo devedor é calculado

O saldo devedor não é estático; ele diminui conforme o pagamento das parcelas do financiamento. Cada parcela paga geralmente é dividida entre:

1. Amortização: parte da parcela que reduz diretamente o valor do saldo devedor.

2. Juros: custo pelo empréstimo do dinheiro, calculado sobre o saldo devedor restante.

3. Taxas e encargos: dependendo do contrato, algumas parcelas podem incluir seguros obrigatórios ou taxas administrativas.

Em financiamentos com sistema de amortização constante (SAC), a parcela de amortização é fixa, e os juros diminuem ao longo do tempo. Já em financiamentos pelo sistema PRICE, as parcelas são fixas, mas a composição entre juros e amortização muda a cada mês.

Importância de acompanhar o saldo devedor

Acompanhar o saldo devedor é fundamental para quem deseja:

• Negociar quitação antecipada: pagando o saldo devedor à vista, o comprador pode reduzir significativamente os juros futuros.

• Refinanciar o imóvel: muitas instituições permitem renegociar o saldo devedor, buscando melhores condições de pagamento.

• Planejar o orçamento familiar: ter clareza sobre o valor ainda devido evita surpresas financeiras.

  
  

Consultando o saldo devedor

O saldo devedor pode ser consultado diretamente com a instituição financeira por meio de extratos mensais, aplicativos do banco ou atendimento presencial. Vale lembrar que, em caso de pagamento antecipado, algumas instituições podem cobrar multa ou tarifa de quitação, que deve ser informada previamente.

Como Saber se os Juros e Amortizações do Seu Financiamento Imobiliário São Corretos

Ao contratar um financiamento imobiliário, é fundamental acompanhar de perto juros e amortizações, para garantir que o banco está cobrando corretamente e evitar pagamentos indevidos.

Entenda os conceitos

1. Juros: é o custo do empréstimo, calculado sobre o saldo devedor. Pode ser fixo, pós-fixado ou atrelado a índices como a taxa Selic ou TR.

2. Amortização: é a parcela que efetivamente reduz o valor do saldo devedor. Diferente dos juros, esse valor “bate no principal” do financiamento.

O saldo de cada parcela do financiamento é composto por juros + amortização, podendo incluir também seguros e taxas administrativas, dependendo do contrato.

Passos para verificar a cobrança

1. Revise o contrato: confira a taxa de juros contratada, o sistema de amortização (SAC ou PRICE) e os encargos adicionais.

2. Calcule as parcelas: usando a fórmula do financiamento ou simuladores online, compare os valores pagos com os que deveriam ser cobrados.

3. Confira o extrato do banco: todos os meses, os bancos enviam extratos detalhados com saldo devedor, juros e amortização de cada parcela.

4. Solicite esclarecimentos: se notar divergências, peça ao banco um detalhamento da composição de cada parcela.

   
   

Dicas práticas

• Use planilhas ou aplicativos: eles ajudam a calcular amortização e juros mês a mês, facilitando o controle.

• Fique atento a mudanças: em financiamentos com juros pós-fixados, as taxas podem variar, alterando o valor dos juros cobrados.

• Procure ajuda especializada: consultores ou assessorias de crédito imobiliário podem revisar seu contrato e identificar cobranças indevidas.

Sistema PRICE

O sistema PRICE é um modelo de financiamento muito utilizado em empréstimos imobiliários e consignados. Seu principal objetivo é oferecer parcelas fixas ao longo de todo o período do financiamento, tornando o planejamento financeiro mais previsível para o contratante.

Como funciona o sistema PRICE

No sistema PRICE, cada parcela do financiamento é constante — ou seja, o valor pago mensalmente não muda ao longo do tempo. Porém, a composição da parcela varia:

• Juros: no início do financiamento, os juros representam a maior parte da parcela.

• Amortização: a parte que efetivamente reduz o saldo devedor é menor no começo, aumentando gradualmente ao longo do tempo.

Essa característica faz com que o saldo devedor diminua de forma mais lenta nos primeiros meses, comparado ao sistema SAC, onde a amortização é constante.

Características principais do sistema PRICE

1. Parcelas fixas: permitem maior previsibilidade e facilidade de planejamento financeiro.

2. Amortização crescente: ao longo do tempo, a parte da parcela destinada a amortizar o saldo devedor aumenta, enquanto os juros diminuem.

3. Juros totais maiores: devido à amortização inicial mais baixa, o sistema PRICE geralmente gera mais juros pagos ao longo do financiamento do que o sistema SAC.

4. Indicado para quem quer parcelas iniciais mais baixas: é uma opção para quem precisa de menor desembolso no início do financiamento, mesmo que isso signifique pagar mais juros ao longo do tempo.

Para quem o sistema PRICE é recomendado

• Pessoas que precisam de parcelas iniciais mais acessíveis.

• Quem prefere previsibilidade no valor das parcelas, sem surpresas de aumentos mensais.

• Investidores ou compradores que planejam manter o financiamento pelo período total e podem arcar com juros acumulados.

Sistema SAC

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é um dos métodos mais utilizados em financiamentos imobiliários no Brasil. Ele é especialmente indicado para quem deseja reduzir o saldo devedor mais rapidamente e minimizar o impacto dos juros ao longo do tempo.

Como funciona o sistema SAC

No SAC, a amortização do saldo devedor é fixa — ou seja, todo mês você paga um valor constante que reduz diretamente a dívida principal. Já os juros são calculados sobre o saldo devedor restante, o que faz com que o valor das parcelas diminua progressivamente ao longo do financiamento.

Características principais do sistema SAC

1. Amortização constante: a parcela que abate o saldo devedor mantém-se fixa durante todo o financiamento.

2. Parcelas decrescentes: como os juros incidem sobre um saldo devedor que diminui, o valor total das parcelas cai com o tempo.

3. Menor custo total de juros: ao reduzir o saldo devedor mais rapidamente, o SAC tende a gerar menos juros pagos ao longo do financiamento, comparado ao sistema PRICE.

4. Parcelas iniciais mais altas: devido à amortização constante, as primeiras parcelas podem ser maiores, exigindo maior capacidade de pagamento no início.

Para quem o sistema SAC é recomendado

• Pessoas que podem arcar com parcelas iniciais maiores e desejam pagar menos juros ao longo do financiamento.

• Quem busca quitar o saldo devedor mais rapidamente.

• Investidores ou compradores que querem reduzir o custo total do financiamento a longo prazo.

Como Calcular o Saldo Devedor do Seu Financiamento Usando uma Planilha Excel

Calcular o saldo devedor de um financiamento imobiliário ou qualquer outro tipo de empréstimo é essencial para acompanhar seus pagamentos, planejar quitações antecipadas e evitar surpresas financeiras. Uma maneira prática e eficiente de fazer isso é utilizando uma planilha Excel.

Passo 1: Organize os dados do financiamento

Antes de criar a planilha, reúna as informações básicas do financiamento:

• Valor total financiado (principal)

• Taxa de juros mensal ou anual

• Número total de parcelas

• Sistema de amortização (SAC ou PRICE)

• Valor de cada parcela (se já estiver definido)

  
  

Passo 2: Estruture a planilha

Crie colunas para organizar os cálculos:

1. Número da parcela – indica a ordem do pagamento.

2. Saldo devedor inicial – o valor do financiamento antes do pagamento da parcela.

3. Amortização – a parte da parcela que reduz o saldo devedor.

4. Juros – calculados sobre o saldo devedor inicial da parcela.

5. Parcela total – soma de juros + amortização.

6. Saldo devedor final – saldo devedor após o pagamento da parcela.

   
   

Passo 3: Insira as fórmulas

• Para juros: Saldo inicial * taxa de juros

• Para amortização: depende do sistema:

  • SAC: Valor do principal / número de parcelas

  • PRICE: calcular a amortização com base na fórmula da prestação fixa, usando funções financeiras do Excel como PGTO ou PPGTO.

• Saldo devedor final: Saldo inicial - Amortização

Copie as fórmulas para todas as linhas da planilha, de modo que cada parcela seja calculada automaticamente.

Passo 4: Analise o saldo devedor

Com a planilha preenchida, você terá uma visão clara de:

• Quanto ainda deve a cada mês

• Quanto já pagou de juros

• Quanto o saldo devedor diminuiu com cada parcela

Isso ajuda a planejar quitações antecipadas ou renegociações com o banco.

Dica extra

• Use formatação condicional para destacar parcelas com maior impacto de juros.

• Experimente diferentes cenários de pagamento, como amortizações extras, para visualizar como elas reduzem o saldo devedor e os juros totais.

Planilha de Controle de Financiamento Imobiliário – Evite Cobrança Indevida de Juros

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Disponibilizamos uma planilha pronta e muito fácil de usar, que permite acompanhar de forma clara todos os valores pagos, identificar o saldo devedor real e, principalmente, verificar se há indícios de anatocismo, ou seja, a cobrança de juros ilegais que aumentam indevidamente o valor da dívida.

Por que usar nossa planilha

• Fácil de usar: mesmo sem conhecimento avançado em Excel, você conseguirá acompanhar seu financiamento.

• Transparência total: veja exatamente como seus pagamentos estão sendo aplicados, separando juros, amortização e saldo devedor.

• Identificação de cobranças indevidas: a planilha ajuda a detectar possíveis erros ou práticas abusivas do banco.

• Custo acessível: oferecemos a planilha por um valor muito baixo, garantindo que você tenha controle financeiro sem gastar muito.

  
  

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