O que é e como funciona a ação de "adjudicação compulsória"

Novo 4 Set. 25

Comprar um imóvel é um dos passos mais importantes na vida de muitas pessoas. Porém, nem sempre o processo de transferência da propriedade acontece da forma correta ou tranquila. Há situações em que o comprador paga integralmente o preço combinado, cumpre com todas as suas obrigações, mas, mesmo assim, não consegue receber a escritura definitiva do imóvel.

É justamente nesse contexto que surge a chamada ação de adjudicação compulsória, um mecanismo legal que protege o direito de quem comprou o imóvel e garante a efetiva transferência da propriedade.

Neste artigo, você vai entender, de forma simples e objetiva, o que é essa ação, quando ela pode ser utilizada, quais documentos são necessários, como funciona o processo e quais cuidados tomar.

O que é a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é uma ação judicial utilizada pelo comprador de um imóvel que, apesar de ter cumprido tudo o que foi combinado (pagamento do preço e demais obrigações), não consegue a escritura definitiva porque o vendedor se recusa, está em situação de inadimplência, faleceu ou desapareceu.

Em outras palavras, é como se o juiz “assinasse a escritura” em lugar do vendedor, garantindo que o imóvel seja registrado em nome do comprador.

Quando a adjudicação compulsória pode ser usada?

Esse tipo de ação não se aplica a qualquer situação. Existem requisitos que precisam estar presentes:

• Contrato válido: deve haver um contrato de compra e venda, ainda que particular.

• Pagamento integral: o comprador deve comprovar que quitou o valor do imóvel.

• Recusa ou impossibilidade do vendedor: o vendedor não outorgou a escritura, seja por má-fé, omissão, falecimento ou porque não é encontrado.

• Imóvel registrado em nome do vendedor: só é possível adjudicar se o imóvel estiver registrado em nome de quem vendeu.

Se esses pontos estiverem atendidos, o comprador pode ingressar com a ação.

Diferença entre adjudicação compulsória e usucapião

Muita gente confunde a adjudicação compulsória com a usucapião. Apesar de ambas resultarem na aquisição da propriedade, elas são bem diferentes:

• Usucapião: depende do tempo de posse ininterrupta e pacífica do imóvel. Não exige contrato.

• Adjudicação compulsória: depende de contrato válido e do pagamento do preço. O comprador já tem o direito, mas precisa que o Judiciário reconheça e oficialize a transferência.

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Exemplo prático

Imagine que João compra uma casa de Maria, paga o valor integral, assina um contrato de compra e venda particular e se muda para o imóvel. Passado o tempo, quando João procura Maria para assinar a escritura no cartório, descobre que ela se recusa ou simplesmente não aparece.

Nesse caso, João pode entrar com a ação de adjudicação compulsória. Se o juiz reconhecer que houve a compra e o pagamento, ele determinará que a propriedade seja registrada em nome de João, mesmo sem a assinatura de Maria.

Como funciona o processo na prática?

A ação de adjudicação compulsória segue algumas etapas típicas:

1. Reunião de documentos

O comprador deve juntar todos os documentos que comprovem o negócio:

• contrato de compra e venda;

• comprovantes de pagamento;

• matrícula atualizada do imóvel;

• documentos pessoais.

2. Propositura da ação

O advogado ingressa com a ação perante a Justiça, pedindo que o juiz determine a adjudicação do imóvel em favor do comprador.

3. Defesa do vendedor

O vendedor é citado e pode se defender. Caso ele não apresente argumentos ou provas suficientes, o processo segue.

4. Sentença

O juiz analisa as provas. Se verificar que houve realmente a compra e a quitação, profere sentença determinando a adjudicação compulsória.

5. Registro no cartório

Com a sentença transitada em julgado (quando não cabe mais recurso), o comprador leva a decisão ao Cartório de Registro de Imóveis, onde o bem será registrado em seu nome.

A adjudicação compulsória pode ser extrajudicial?

Sim. Com o advento da Lei nº 14.382/2022, foi criada a possibilidade de a adjudicação compulsória ser feita em cartório, sem necessidade de processo judicial, desde que não haja litígio entre as partes.

Nesse caso, o comprador deve apresentar:

• contrato de compra e venda;

• prova de quitação;

• matrícula do imóvel;

• documentos pessoais.

O cartório analisará os documentos e, se estiver tudo correto, fará a transferência do imóvel diretamente, sem precisar de sentença.

Vantagens da adjudicação compulsória

• Segurança jurídica: garante que o comprador obtenha a escritura mesmo diante da resistência do vendedor.

• Definitividade: após o registro, o comprador passa a ser o proprietário legítimo do imóvel.

• Proteção patrimonial: evita que terceiros ou herdeiros do vendedor questionem a transação.

• Alternativa extrajudicial: em alguns casos, é possível resolver mais rápido no cartório.

  
  

Quais são os riscos e cuidados necessários?

Apesar de ser uma solução eficaz, a adjudicação compulsória exige cuidados:

• Contrato mal redigido: se o contrato não for claro ou válido, o juiz pode negar o pedido.

• Pagamento mal comprovado: é fundamental ter recibos, comprovantes bancários ou escrituração clara.

• Imóvel com pendências: se o imóvel estiver penhorado, hipotecado ou não registrado no nome do vendedor, a ação pode não prosperar.

• Custos judiciais: envolve honorários de advogado e custas processuais.

  
  

Quanto tempo demora o processo?

O tempo varia conforme cada comarca e a complexidade do caso. De forma geral:

• Judicial: pode levar de 1 a 4 anos, dependendo de recursos e da defesa do vendedor.

• Extrajudicial: pode ser concluído em alguns meses, se toda a documentação estiver em ordem.

  
  

Conclusão

A ação de adjudicação compulsória é um instrumento legal essencial para proteger compradores de imóveis que cumpriram com todas as suas obrigações, mas ficaram impossibilitados de receber a escritura definitiva.

Seja pela via judicial ou, em alguns casos, pela via extrajudicial, essa ação garante que o imóvel seja registrado no nome de quem realmente o adquiriu, trazendo segurança jurídica e tranquilidade patrimonial.

Por isso, quem se encontra em situação semelhante deve buscar orientação jurídica especializada e reunir toda a documentação necessária para ingressar com o pedido.

Comprar um imóvel é um investimento de vida, e a adjudicação compulsória está aí justamente para assegurar que esse direito seja respeitado.