Golpe imobiliário em SP: erros, causas e como evitar fraudes

Créditos do Vídeo: Jornal da Record

Revisado

Integra da Reportagem / Entenda este Caso

Imobiliária em São Paulo; junto com;

cartório de notas, provocam golpe

imobiliário de R$ 200 mil

Um casal de São Paulo perdeu todo o investimento de 15 anos de economia ao comprar um terreno que, na verdade, fazia parte de um golpe.

Apesar de terem se cercado de cuidados, os compradores foram enganados por uma fraude aparentemente perfeita — mas que poderia ter sido evitada.

A esquina que deveria representar a segurança financeira da família de Johnny tornou-se motivo de trauma. Há três anos, ele comprou o terreno com o sonho de construir sua casa, mas acabou ficando apenas com um amontoado de papéis sem validade.

Seus filhos ainda perguntam pelo imóvel, sem entender a situação. “A única coisa que ela sabe é que hoje não é nosso. Era para ser o futuro dela e dele também”, relata Johnny.

O casal gastou cerca de R$ 200 mil, numa negociação intermediada por uma imobiliária. Eles afirmam que nunca haviam tomado tantos cuidados antes de fechar negócio: contrato entre as partes, certidões em dia, pagamento em cheque dentro do cartório. Ainda assim, 15 dias depois, começaram a viver um pesadelo.

A fraude foi sustentada por documentos falsos, como uma carteira de habilitação. Com ela, o estelionatário se passou pelo verdadeiro dono do terreno, abriu firma em cartório, transferiu uma propriedade que não era dele e ainda apertou a mão do comprador. “Eu fico imaginando ele saindo do cartório rindo da nossa cara, com um cheque de R$ 160 mil”, lamenta Johnny.

Para piorar, o verdadeiro proprietário do imóvel processou o casal e recuperou o terreno, deixando as vítimas ainda mais desamparadas. Johnny se defende: “O cartório diz que não conseguiria descobrir a fraude, mas então como eu posso comprar dentro de uma imobiliária e de um cartório público sem segurança nenhuma?”

O caso foi levado à Corregedoria do Tribunal de Justiça, a especialistas em negócios imobiliários e ao presidente do Conselho de Corretores de Imóveis (CRECI). Para eles, tanto a imobiliária quanto o cartório deveriam ter atuado melhor. Um especialista apontou que o documento apresentado pelo golpista já mostrava indícios claros de fraude: a foto não correspondia à idade declarada.

Além disso, a imobiliária cobrou quase três vezes o valor normal de comissão pelo negócio e nunca devolveu o dinheiro. O CRECI informou que, se confirmadas as irregularidades, o corretor responsável pode perder definitivamente o direito de atuar na profissão.

Segundo um juiz entrevistado, vítimas de golpes semelhantes podem recorrer diretamente à corregedoria do tribunal, sem necessidade de advogado, bastando registrar a reclamação para que o caso seja analisado.

Enquanto isso, Johnny e sua família vivem a incerteza. “Hoje, se um dia conseguirmos recuperar e comprar um novo imóvel, não sei de que forma vou ter confiança para fazer isso novamente”, desabafa.

Já o proprietário da imobiliária afirmou que apenas intermediou o negócio para outro corretor e apresentou defesa em um processo disciplinar no CRECI.

Análise do caso efetuado por nosso escritório

Quando o sonho vira pesadelo: o golpe do terreno e as lições deixadas

Comprar um imóvel, seja ele uma casa, apartamento ou terreno, é um dos maiores sonhos do brasileiro. Em muitos casos, é fruto de anos de trabalho, sacrifícios e economia. No entanto, esse mesmo sonho pode se transformar em um verdadeiro pesadelo quando a falta de cautela, somada a brechas nos sistemas de segurança e fiscalização, abre espaço para golpes bem elaborados. Foi exatamente isso que aconteceu com um casal de São Paulo, que após 15 anos de economia investiu tudo na compra de um terreno e acabou perdendo não apenas o bem, mas também a confiança no processo de aquisição imobiliária.

A história traz importantes reflexões sobre os riscos existentes no mercado, a necessidade de diligência por parte dos compradores e a responsabilidade de todos os atores envolvidos: corretores, imobiliárias e cartórios. Mais do que um caso isolado, trata-se de um retrato de como fragilidades no sistema podem ser exploradas e de como a falta de atenção a alguns detalhes pode custar caro.

As motivações e implicações do caso

O primeiro ponto que merece análise são as motivações que deram origem a toda essa situação. O casal tinha um objetivo legítimo: transformar anos de economia em um patrimônio sólido para a família. O terreno representava não apenas um investimento financeiro, mas sobretudo um projeto de vida, a possibilidade de construir a casa própria e garantir estabilidade para os filhos.

Por outro lado, do lado do estelionatário, havia a motivação puramente criminosa. Aproveitando-se da confiança que as pessoas depositam em instituições como imobiliárias e cartórios, ele arquitetou uma fraude sofisticada, baseada na falsificação de documentos e na usurpação da identidade do verdadeiro proprietário do imóvel. Esse tipo de golpe é conhecido justamente por sua aparência de legalidade: os papéis parecem corretos, o processo é conduzido de maneira aparentemente formal e os envolvidos se apresentam com segurança e naturalidade.

As implicações para a vítima vão muito além da perda financeira. O casal não perdeu apenas os R$ 200 mil investidos. Eles perderam tempo, paz de espírito e, principalmente, a confiança no sistema. O trauma emocional é profundo: a frustração de explicar aos filhos que o terreno “não é nosso” e a sensação de impotência diante de um esquema que, em teoria, deveria ter sido barrado por mecanismos de segurança. Além disso, eles ainda enfrentaram o constrangimento de responder a processos judiciais movidos pelo verdadeiro proprietário, como se fossem cúmplices de um crime do qual, na realidade, também foram vítimas.

Esse tipo de golpe também gera implicações sociais. Quando casos como esse vêm à tona, aumenta a desconfiança da população em relação ao mercado imobiliário e às instituições que deveriam garantir segurança jurídica. Se cartórios e imobiliárias falham, qual é a real proteção ao comprador comum? Essa pergunta ecoa não apenas entre as vítimas diretas, mas em todos aqueles que sonham em adquirir um imóvel.

As falhas cometidas pelas vítimas

Apesar de terem tomado alguns cuidados importantes, como exigir contrato, certidões e efetuar o pagamento por meio de cheque no próprio cartório, os compradores também cometeram falhas que abriram espaço para o golpe. Não se trata de culpabilizar a vítima — afinal, a maior responsabilidade recai sobre o criminoso e sobre as instituições que falharam em seu papel fiscalizador. Mas é fundamental entender os erros para que outros não passem pela mesma situação.

A principal falha foi confiar cegamente no processo, acreditando que a formalidade do cartório e a intermediação da imobiliária seriam garantias absolutas de segurança. Muitas pessoas ainda têm a ideia equivocada de que, se um negócio acontece dentro de um cartório, não há risco de fraude. Infelizmente, a realidade é outra. Documentos falsificados de alta qualidade conseguem, muitas vezes, enganar até mesmo profissionais experientes.

Outro equívoco foi não realizar uma due diligence imobiliária completa. Esse procedimento, que consiste numa investigação minuciosa da situação do imóvel e do vendedor, poderia ter revelado inconsistências. Por exemplo: ao analisar a carteira de habilitação apresentada pelo estelionatário, já havia um indício gritante de fraude — a foto não correspondia à idade indicada no documento. Um simples confronto dessas informações poderia ter levantado suspeitas antes da conclusão do negócio.

Além disso, os compradores confiaram exclusivamente na imobiliária que intermediou a transação, sem buscar uma assessoria jurídica independente. Ter um advogado ou consultor especializado em direito imobiliário acompanhando o processo poderia ter feito diferença, já que profissionais da área têm mais experiência em identificar sinais de fraude ou irregularidades.

O que deveria ter sido feito para evitar o golpe

A análise do caso revela que várias medidas poderiam ter evitado o desfecho trágico. Algumas delas dependiam das próprias vítimas; outras, das instituições envolvidas.

1. Verificação rigorosa da identidade do vendedor O ponto central do golpe foi a apresentação de documentos falsos. Se o cartório tivesse verificado com mais cuidado a autenticidade da carteira de habilitação, confrontando a foto com a idade declarada, o estelionatário não teria conseguido registrar a transferência. Hoje, com sistemas eletrônicos de conferência, essa checagem é ainda mais viável.

2. Pesquisa aprofundada na matrícula do imóvel A matrícula é o documento mais importante em qualquer transação imobiliária. Uma análise detalhada, feita por profissional especializado, poderia apontar inconsistências e ajudar a identificar o verdadeiro proprietário. Além disso, um contato direto com o dono registrado, antes da assinatura do contrato, seria uma etapa fundamental.

3. Assessoria jurídica independente Contar com um advogado especializado em direito imobiliário não é custo, mas investimento em segurança. O profissional poderia ter orientado sobre cuidados adicionais, verificado a documentação de forma crítica e identificado possíveis incongruências.

4. Desconfiança de situações fora do padrão No caso em questão, a imobiliária cobrou quase três vezes o valor da comissão normal. Esse detalhe, que pode ter passado despercebido em meio ao entusiasmo da compra, era um sinal de alerta. Em negociações imobiliárias, valores muito acima ou abaixo do mercado devem sempre despertar atenção.

5. Fiscalização mais rígida das instituições Imobiliárias e cartórios têm responsabilidade solidária na segurança das transações. Se ambos tivessem agido com o devido zelo, o golpe não teria se concretizado. A imobiliária deveria ter conferido com mais rigor a documentação do vendedor e o cartório não poderia ter aceitado apenas um documento para a transferência de propriedade.

   
   

Lições que ficam

O caso do casal paulista é um retrato doloroso de como o sonho da casa própria pode ser manipulado por criminosos, mas também serve como alerta para todos os que pretendem realizar uma transação imobiliária. A principal lição é que confiança nunca deve substituir cautela. Por mais formal que seja o processo, é imprescindível verificar cada detalhe, questionar, desconfiar de irregularidades e, sempre que possível, contar com apoio profissional.

Também é necessário cobrar das instituições maior responsabilidade. O mercado imobiliário não pode ser um terreno fértil para fraudadores. Cartórios precisam modernizar seus sistemas de conferência de documentos, e órgãos de classe, como o CRECI, devem agir com rigor diante de condutas suspeitas de corretores e imobiliárias.

Para as vítimas, infelizmente, resta apenas a busca por reparação judicial, que pode ser demorada e incerta. Mas para quem ainda não passou por isso, conhecer casos como esse é uma oportunidade de se preparar melhor e não repetir os mesmos erros.

Conclusão

O golpe sofrido pelo casal de São Paulo mostra que nem sempre seguir os trâmites básicos de uma compra imobiliária é suficiente. A sofisticação das fraudes exige atenção redobrada, verificação minuciosa e, acima de tudo, a consciência de que todo cuidado é pouco quando se trata de patrimônio. O que estava em jogo não era apenas um terreno, mas o futuro de uma família inteira.

Evitar que histórias assim se repitam depende de uma soma de fatores: compradores mais atentos, profissionais mais responsáveis e instituições mais rigorosas. Afinal, adquirir um imóvel deve ser a realização de um sonho — e nunca a causa de um pesadelo.