Golpe imobiliário de terrenos

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Integra da Reportagem / Entenda este Caso

Um suposto corretor de imóveis é acusado de aplicar um golpe milionário envolvendo a venda de terrenos em Penha, Santa Catarina. Segundo a Polícia Civil, mais de 60 pessoas foram vítimas, totalizando um prejuízo de R$ 3 milhões.

De acordo com as investigações, o suspeito teria afirmado ser o proprietário dos imóveis, alegando que os havia comprado de uma loteadora localizada no bairro Nossa Senhora de Fátima, em Penha. Aparentemente, os documentos apresentados eram corretos — incluindo contratos e procurações —, o que ajudava a convencer os compradores.

No entanto, o golpe se dava por meio de uma brecha legal: após a assinatura dos contratos e a emissão das procurações, o suspeito as revogava sem o conhecimento dos compradores. Assim, as vítimas acreditavam estar adquirindo os terrenos de forma legítima, quando, na verdade, perdiam qualquer direito sobre os imóveis.

Após a descoberta do esquema, o CRECI de Santa Catarina (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) informou que colaborou ativamente com as investigações da Polícia Civil e do Ministério Público, auxiliando no esclarecimento dos fatos. Segundo o Conselho, o registro profissional do corretor foi suspenso em outubro do ano anterior, tão logo surgiram as primeiras denúncias.

Gabriel Carrara, vice-presidente do CRECI-SC, reforçou que é fundamental preservar a ordem pública e a reputação da categoria profissional. Ele explicou que, ao tomar ciência da gravidade do caso e diante dos indícios apresentados, a entidade acionou a procuradoria jurídica e pediu a suspensão da carteira profissional do suspeito. Carrara também destacou que o processo contou com apoio da Interpol, o que possibilitou a prisão do acusado.

“O nosso objetivo como conselho é fiscalizar o exercício da profissão. Quando identificamos más práticas, atuamos para proteger o mercado. Nosso foco é garantir que apenas profissionais comprometidos com as boas práticas e com a legalidade permaneçam ativos no setor imobiliário”, afirmou Carrara.

Análise do caso efetuado por nosso escritório

O golpe imobiliário em Penha: lições sobre prevenção, atenção e responsabilidade

O caso do corretor de imóveis preso no Espírito Santo por vender o mesmo imóvel para diversas famílias em Penha, Santa Catarina, escancarou uma realidade dura, mas que precisa ser encarada: o mercado imobiliário, quando não acompanhado de cautela e fiscalização adequada, pode se tornar um campo fértil para golpes milionários.

Mais de 60 famílias foram vítimas da ação criminosa, acumulando um prejuízo estimado em 3 milhões de reais. O episódio deixa aprendizados valiosos não apenas para quem deseja comprar um imóvel, mas também para a própria sociedade e para as instituições que devem zelar pela ordem pública e pelo bom funcionamento do setor.

A seguir, vamos analisar quais foram as motivações que impulsionaram esse golpe, quais erros foram cometidos pelas vítimas e, principalmente, o que poderia ter sido feito para evitar uma tragédia financeira e emocional dessa proporção.

Motivações e implicâncias do golpe

Um crime desse porte não nasce de forma aleatória. Ele surge a partir da combinação de oportunidade, fragilidade do sistema e ambição criminosa. O corretor se aproveitou de alguns fatores decisivos para aplicar o golpe:

1. A confiança natural em profissionais registrados

Apesar de ter seu registro suspenso posteriormente, o suspeito atuava como corretor de imóveis, o que transmite certa legitimidade. Muitos compradores acreditam que o simples fato de alguém se apresentar como corretor credenciado é suficiente para garantir segurança, o que não é verdade. Esse fator foi uma das principais motivações para o criminoso, pois sabia que sua posição lhe dava credibilidade.

2. A ânsia das famílias em conquistar a casa própria

Para muitas famílias, adquirir um imóvel é o maior sonho de vida. Esse desejo legítimo se transforma, em alguns casos, em vulnerabilidade. O golpista se aproveitou desse contexto emocional para prometer algo aparentemente vantajoso: terrenos em boa localização, com documentos em ordem e preços atrativos. Essa mistura de sonho e pressa em realizar a compra foi combustível para que o esquema funcionasse.

3. A brecha jurídica explorada

Outro ponto crucial foi o uso estratégico de uma brecha legal. Após apresentar procurações e contratos aparentemente corretos, o suspeito revogava as procurações logo após as assinaturas, sem que os compradores soubessem. Esse detalhe jurídico, muitas vezes desconhecido da população leiga, foi manipulado de forma a dar aparência de legalidade a uma operação fraudulenta.

4. Ganância e o efeito multiplicador

O golpe não visava apenas um ou dois compradores. Foram mais de 60 vítimas. A motivação era clara: multiplicar os ganhos em pouco tempo. Com cada venda do mesmo imóvel, o estelionatário aumentava o alcance do prejuízo. O valor acumulado – cerca de 3 milhões de reais – mostra a dimensão da ambição envolvida.

Falhas cometidas pelas vítimas

É evidente que a maior responsabilidade recai sobre o criminoso. No entanto, é igualmente importante reconhecer que algumas atitudes (ou a ausência delas) por parte das vítimas facilitaram a concretização do golpe.

1. Confiar apenas na palavra do corretor

Muitas das famílias confiaram cegamente na fala e nos documentos apresentados pelo suspeito, sem buscar uma segunda opinião especializada. No ramo imobiliário, confiar apenas em quem vende pode ser perigoso, já que interesses financeiros estão em jogo.

2. Não realizar consulta no cartório de registro de imóveis

Um erro recorrente foi a ausência de uma due diligence imobiliária – termo usado para descrever a análise detalhada da situação jurídica do imóvel. Uma simples consulta ao cartório poderia ter revelado que havia inconsistências na titularidade ou que o mesmo bem estava sendo negociado com outras pessoas.

3. Falta de assessoria jurídica

Grande parte dos compradores não buscou auxílio de um advogado ou consultor imobiliário. A presença de um profissional especializado poderia ter identificado rapidamente irregularidades, como a revogação das procurações ou a ausência de segurança jurídica nos contratos.

4. Desatenção aos sinais de alerta

Em golpes desse tipo, sempre há sinais: preços muito abaixo do mercado, pressa na assinatura de contratos, insistência do corretor para fechar o negócio rapidamente. Esses indícios, muitas vezes ignorados pelas vítimas, poderiam ter acendido um alerta.

O que poderia ter sido feito para evitar o golpe

Diante desse cenário, a grande pergunta é: o que deveria ter sido feito para evitar que tantas famílias fossem prejudicadas? A resposta passa por diferentes camadas: individual, institucional e coletiva.

1. Ações individuais dos compradores

• Consultar a matrícula do imóvel: A matrícula, obtida no cartório de registro de imóveis, é o documento que comprova a propriedade. Nenhum contrato substitui a matrícula atualizada. Esse seria o primeiro passo essencial.

• Contratar assessoria jurídica especializada: Um advogado ou consultoria em direito imobiliário teria a expertise necessária para identificar os riscos. O custo desse serviço é pequeno se comparado ao prejuízo milionário que pode ser evitado.

• Desconfiar de ofertas muito vantajosas: Preços abaixo do mercado, urgência para fechar o negócio ou promessas grandiosas devem ser vistos como potenciais indícios de fraude.

2. Ações institucionais

• Fiscalização mais rigorosa pelos conselhos de classe: Embora o Cresci-SC tenha atuado após as denúncias, uma atuação preventiva e mais próxima poderia ter evitado a multiplicação das vítimas.

• Integração entre cartórios e órgãos de fiscalização: Sistemas digitais mais acessíveis poderiam permitir que compradores verificassem em tempo real a existência de múltiplas transações sobre o mesmo imóvel.

• Campanhas educativas: Muitos brasileiros desconhecem os passos básicos para uma compra segura. Campanhas de conscientização poderiam reduzir a vulnerabilidade da população.

3. Ações coletivas da sociedade

• Compartilhar experiências: Golpes só prosperam no silêncio. Quando vítimas relatam publicamente casos de fraude, isso cria uma rede de alerta que pode evitar novas ocorrências.

• Fortalecimento da cultura de prevenção: A compra de um imóvel não deve ser tratada como um simples contrato, mas como um processo complexo que exige paciência, verificação e acompanhamento.

  
  

Reflexão final

O golpe em Penha não foi apenas um episódio policial; foi também um retrato das fragilidades que ainda existem no mercado imobiliário brasileiro. Ele mostra como a falta de informação, aliada à confiança cega e à ausência de acompanhamento especializado, pode resultar em perdas devastadoras para famílias inteiras.

É fundamental que compradores compreendam: um imóvel só é realmente seu quando a matrícula em cartório está em seu nome, livre de ônus e gravames. Todo o resto pode ser manipulado por quem tem más intenções.

A responsabilidade também é das instituições, que precisam reforçar mecanismos de controle, fiscalização e educação do consumidor. Ao mesmo tempo, cada indivíduo deve assumir o papel ativo de investigar, questionar e não se deixar levar apenas pela emoção do sonho da casa própria.

Esse caso serve como um alerta duro, mas necessário. A lição que fica é clara: prudência e informação são as maiores ferramentas contra golpes imobiliários. Quem busca segurança deve investir tempo e, se possível, contar com especialistas. Afinal, prevenir é sempre mais barato do que remediar.

Vítimas perdem R$ 600 milhões em golpe de investimentos imobiliários em Santa Catarina

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Integra da Reportagem / Entenda este Caso

A proposta parecia promissora: reunir investidores para comprar imóveis de luxo no litoral catarinense, dividir os lucros provenientes de aluguéis ou vendas, e gerar rentabilidade de até 4% ao mês. Por trás desse negócio aparentemente seguro estava Márcio Ramos, empresário carismático, dono da empresa VR Brasil Patrimonial, sediada em São José, Santa Catarina.

Com um discurso motivador e uma imagem de sucesso — frequentemente reforçada por vídeos nas redes sociais em que exaltava sua trajetória milionária — Ramos conseguiu atrair centenas de investidores. Pessoas comuns, professores, vendedores, pequenos empresários, todos seduzidos pela promessa de retornos constantes, com base em cotas de empreendimentos imobiliários. Durante quase quatro anos, os pagamentos foram feitos rigorosamente em dia. Era essa regularidade que sustentava a confiança no sistema.

Lisandra, do Rio Grande do Sul, foi uma das clientes. Por anos, recebeu os repasses mensais prometidos. Já um professor, que acreditou tanto no negócio que se demitiu do emprego e aplicou todo o valor da rescisão, além de dinheiro do pai, também não via motivos para duvidar. Os dois, assim como muitos outros, mantiveram investimentos significativos com a VR Brasil.

No entanto, em abril de 2024, tudo mudou. Lisandra, após não receber o valor combinado, cobrou diretamente a empresa, exigindo o depósito. Em resposta, recebeu uma justificativa insólita: a VR alegou estar usando os recursos para ajudar vítimas das enchentes no Rio Grande do Sul. Para muitos, a explicação foi um choque — além de não fazer sentido financeiro, não havia qualquer prova de que os recursos estavam sendo realocados com esse fim.

Outros investidores começaram a relatar o mesmo problema: ninguém conseguia sacar. Um vendedor, que havia investido o terreno e a casa onde morava, disse que não suspeitava de golpe. Para ele, os rendimentos da VR eram sua única fonte de renda. Agora, sem receber, estava sem recursos até para pagar contas básicas como aluguel, água e luz.

A situação ficou ainda mais nebulosa no dia 16 de maio de 2024, quando Márcio Ramos morreu em um acidente de moto em Florianópolis. A morte, no entanto, veio cercada de estranhas coincidências. Apenas 24 horas antes do acidente, ele realizou uma compra milionária: adquiriu cotas de um hotel em construção por R$ 50 milhões, oferecendo 21 imóveis como forma de pagamento.

A comunicação da morte da forma como foi feita gerou ainda mais desconfiança. A VR Brasil anunciou o falecimento apenas por uma postagem em redes sociais. Os clientes não puderam comparecer ao velório, que durou apenas 30 minutos e foi realizado em caráter fechado, com no máximo 20 pessoas. O corpo foi cremado, e, segundo relatos, a certidão de óbito omitiu informações importantes — como a existência de filhos e de patrimônio.

A viúva de Márcio tentou acessar contas bancárias no exterior vinculadas à empresa, mas teve o pedido negado pela Justiça. Enquanto isso, investidores começaram a descobrir a fragilidade da estrutura financeira da VR. O advogado Ângelo Coelho, representante da empresa, protocolou o pedido de recuperação judicial apenas sete dias após a morte de Ramos. A justificativa: o empresário teria cometido "sucessivos erros" que impactaram o caixa da empresa.

Segundo a própria VR Brasil, a empresa captou cerca de R$ 600 milhões de clientes. No entanto, as contas bancárias somavam apenas R$ 7 mil, e os imóveis localizados totalizavam cerca de R$ 5 milhões — valor muito abaixo do necessário para quitar as dívidas com os investidores.

Lisandra, ao tentar acionar a Justiça, descobriu que os imóveis não constavam na certidão de óbito de Márcio, que afirmava "desconhecimento de patrimônio". Alegou-se, inclusive, que o inventário seria negativo. Os indícios de que o negócio poderia ser, na verdade, uma pirâmide financeira se tornaram cada vez mais evidentes.

Mais uma descoberta preocupante veio à tona: Márcio Ramos não tinha autorização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para comercializar cotas de investimento. Sem registro, as operações da VR Brasil eram ilegais. Além disso, a empresa nunca repassou documentos que comprovassem a titularidade dos investidores sobre os imóveis prometidos.

O caso está sob investigação da Polícia Civil de Santa Catarina. O Ministério Público Estadual não quis se manifestar, mas o Ministério Público Federal abriu uma investigação à parte, apurando a possível criação de um banco clandestino por Márcio Ramos em 2022, por meio de um aplicativo chamado “BCO Capal”.

Atualmente, 2.341 vítimas espalhadas por sete estados brasileiros e o Distrito Federal aguardam respostas e medidas concretas. Enquanto isso, vidas foram destruídas. Famílias perderam tudo. Pessoas que investiram anos de trabalho viram suas economias sumirem. Um dos investidores desabafa:

“Hoje eu não tenho de onde tirar para colocar comida em casa. Tenho quase 50 anos, e eu caí num golpe. Isso é muito triste.”

A promessa de estabilidade e prosperidade por meio de investimentos coletivos no mercado imobiliário, algo que parecia seguro, virou um drama nacional. Por trás do carisma de um empresário e da aparência de sucesso, uma estrutura que, tudo indica, funcionava como uma pirâmide: paga-se os antigos com o dinheiro dos novos — até que a base desmorona.

Análise do caso efetuado por nosso escritório

Quando o Sonho Vira Golpe: As Lições de um Esquema Bilionário Disfarçado de Investimento Imobiliário

Durante anos, investidores acreditaram estar fazendo parte de um negócio inovador e lucrativo: a compra coletiva de imóveis de luxo no litoral catarinense. A promessa era sedutora — lucros mensais de até 4% em um mercado historicamente estável, como o imobiliário. No papel, a ideia fazia sentido: várias pessoas compravam cotas de apartamentos em hotéis ou empreendimentos, e, com os lucros dos aluguéis ou da valorização dos imóveis, todos saíam ganhando.

Mas esse sonho, aparentemente seguro, desmoronou de forma trágica. Não apenas por conta do colapso do negócio, mas pelo rastro de prejuízo, desconfiança e dor deixado para trás. O responsável pela operação, o empresário Márcio Ramos, morreu em um acidente suspeito em maio de 2024. Com ele, foi-se a esperança de mais de 2.000 investidores que hoje se veem diante de uma possível pirâmide financeira que pode ter movimentado mais de R$ 600 milhões.

Este artigo analisa em profundidade o que motivou esse golpe, onde falharam os envolvidos e o que deveria ter sido feito para evitar que tantas pessoas fossem lesadas.

Motivações e implicâncias do caso: como um investimento virou um esquema duvidoso

Por trás da fachada de um negócio sério e promissor, estavam motivações clássicas, mas não menos perigosas: ambição, vaidade, e a busca por enriquecimento rápido.

Márcio Ramos era o típico empreendedor carismático. Nas redes sociais, falava de conquistas, dinheiro, sucesso e liberdade financeira. Contava que havia alcançado seu primeiro milhão cedo, e isso, naturalmente, conquistava a confiança de quem sonhava com a mesma trajetória. Em seus vídeos, vendia a imagem de um empresário que dominava o mercado e sabia o que estava fazendo.

E, de fato, o plano parecia sólido. Durante quase quatro anos, os rendimentos dos investidores eram pagos com pontualidade. Muitos chegaram a receber o prometido religiosamente, o que ajudou a consolidar a reputação da empresa. Os primeiros a entrar, geralmente os que propagam confiança no sistema, tornaram-se as melhores propagandas da VR Brasil Patrimonial, a empresa de Ramos.

Mas, à medida que o número de investidores crescia, as operações tornavam-se mais nebulosas. Não havia documentação formal que comprovasse a propriedade das cotas. Nenhum registro junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), como exige a lei para esse tipo de oferta pública. E mais grave: os investidores começaram a perceber que a empresa não possuía lastro compatível com os valores captados.

A morte de Ramos, em circunstâncias que muitos consideram suspeitas — pouco antes de um investimento milionário, seguida de um velório às pressas e um atestado de óbito com omissões — acendeu o alerta definitivo. Para piorar, a empresa entrou com pedido de recuperação judicial apenas uma semana após o falecimento, e revelou, em documentos, que dispunha de apenas R$ 7 mil em conta e cerca de R$ 5 milhões em imóveis — valores absolutamente irrisórios diante dos R$ 600 milhões que os clientes alegam ter investido.

A implicância desse caso vai muito além do prejuízo financeiro. Trata-se de uma crise de confiança que abala o mercado de investimentos alternativos, questiona o papel do Estado na fiscalização de ofertas públicas e escancara a vulnerabilidade do pequeno investidor diante de negócios mal regulados.

As falhas cometidas pelas vítimas: onde a confiança se transformou em armadilha

A dor de quem perdeu dinheiro nesse esquema é legítima. Muitos comprometeram o patrimônio de uma vida inteira. Venderam imóveis, usaram indenizações, pediram demissão de empregos para viver dos rendimentos que, por anos, pareciam certos. Alguns, inclusive, envolveram familiares, multiplicando o alcance do prejuízo.

Ainda assim, é preciso reconhecer que houve falhas cruciais que facilitaram o golpe.

A primeira delas foi a confiança excessiva em uma figura carismática, sem a devida verificação documental. Muitos se deixaram levar por vídeos motivacionais, depoimentos empolgados e resultados passados, sem questionar a estrutura jurídica e contábil da empresa.

A segunda falha foi ignorar os sinais vermelhos clássicos de pirâmide financeira: promessa de rendimentos fixos altos, sem risco aparente; ausência de autorização da CVM; falta de documentação que comprove a titularidade dos bens; e a distribuição de lucros baseada na entrada de novos investidores, não no lucro real das operações.

Além disso, muitos assinaram contratos sem a orientação de um advogado especializado, e sequer exigiram escrituras, registros ou comprovações legais da propriedade dos imóveis que supostamente estavam comprando em cotas.

Por fim, houve uma fragilidade coletiva. Os investidores, por muito tempo, não se comunicavam entre si. Se tivessem criado grupos, associações ou canais de troca de informações mais cedo, talvez o colapso tivesse sido evitado ou, ao menos, percebido antes.

O que poderia ter sido feito para evitar o prejuízo

Diante de um caso como esse, é natural buscar culpados. Mas mais importante do que isso é aprender com os erros e fortalecer os mecanismos de prevenção.

A primeira lição é clara: nenhum investimento é seguro sem regulamentação. Qualquer oferta de participação em lucros, cotas de imóveis ou promessas de rendimentos mensais precisa ter registro junto à CVM. Isso garante que a empresa seja fiscalizada e cumpra regras de transparência e proteção ao investidor.

Em segundo lugar, é fundamental buscar orientação jurídica antes de assinar contratos ou aplicar valores altos. Um advogado especializado teria identificado rapidamente a ausência de documentação válida, cláusulas genéricas ou ilegais, e a falta de amparo legal para a operação.

Outro ponto é a diversificação de investimentos. Mesmo que um negócio pareça muito bom, aplicar todo o patrimônio em um único local é arriscado. Os investidores que perderam tudo o fizeram, em parte, por não manterem reservas ou alternativas seguras.

Além disso, a criação de redes de apoio e fiscalização entre os investidores poderia ter mudado o rumo da história. Ao perceber que os problemas estavam se repetindo para diferentes pessoas, seria possível agir com mais rapidez — seja acionando a Justiça, a imprensa ou órgãos de defesa do consumidor.

Por fim, o Estado também tem responsabilidade. A fiscalização de operações financeiras deve ser mais ativa, principalmente em tempos de redes sociais, onde golpes bem produzidos se espalham com facilidade. A CVM, o Banco Central e os Ministérios Públicos precisam investir mais em prevenção e educação financeira da população.

Conclusão: o alerta que fica para o Brasil

O caso da VR Brasil Patrimonial não é o primeiro, e infelizmente não será o último. Golpes disfarçados de investimentos legítimos já lesaram milhares de pessoas no país, dos famosos esquemas de marketing multinível aos recentes “bancos digitais” sem autorização oficial.

O que torna esse episódio ainda mais doloroso é o fato de que tudo parecia estar dando certo. Durante anos, os pagamentos foram feitos em dia. E justamente esse período de aparente estabilidade é o que sustenta a base de qualquer pirâmide: os antigos são pagos com o dinheiro dos novos, até que a estrutura entre em colapso.

Hoje, 2.341 pessoas em sete estados e no Distrito Federal aguardam por justiça. Mas mais do que punir os culpados, é preciso educar, fiscalizar e prevenir. O Brasil precisa, urgentemente, aprender a separar investimento sério de golpe bem maquiado — antes que mais sonhos sejam destruídos pela ganância de poucos e pela ingenuidade de muitos.

Como calcular o saldo devedor de financiamento imobiliário

Aprenda a calcular o saldo devedor de seu financiamento imobiliário ou qualquer tipo de financiamento. É mais fácil do que você imagina.

O saldo devedor de um financiamento imobiliário é o valor que ainda resta a ser pago ao banco ou instituição financeira após as parcelas já quitadas. Em outras palavras, é a “dívida ativa” que o comprador mantém com a instituição, composta pelo valor principal do empréstimo, acrescido de juros e encargos contratuais.

Como o saldo devedor é calculado

O saldo devedor não é estático; ele diminui conforme o pagamento das parcelas do financiamento. Cada parcela paga geralmente é dividida entre:

1. Amortização: parte da parcela que reduz diretamente o valor do saldo devedor.

2. Juros: custo pelo empréstimo do dinheiro, calculado sobre o saldo devedor restante.

3. Taxas e encargos: dependendo do contrato, algumas parcelas podem incluir seguros obrigatórios ou taxas administrativas.

Em financiamentos com sistema de amortização constante (SAC), a parcela de amortização é fixa, e os juros diminuem ao longo do tempo. Já em financiamentos pelo sistema PRICE, as parcelas são fixas, mas a composição entre juros e amortização muda a cada mês.

Importância de acompanhar o saldo devedor

Acompanhar o saldo devedor é fundamental para quem deseja:

• Negociar quitação antecipada: pagando o saldo devedor à vista, o comprador pode reduzir significativamente os juros futuros.

• Refinanciar o imóvel: muitas instituições permitem renegociar o saldo devedor, buscando melhores condições de pagamento.

• Planejar o orçamento familiar: ter clareza sobre o valor ainda devido evita surpresas financeiras.

  
  

Consultando o saldo devedor

O saldo devedor pode ser consultado diretamente com a instituição financeira por meio de extratos mensais, aplicativos do banco ou atendimento presencial. Vale lembrar que, em caso de pagamento antecipado, algumas instituições podem cobrar multa ou tarifa de quitação, que deve ser informada previamente.

Como Saber se os Juros e Amortizações do Seu Financiamento Imobiliário São Corretos

Ao contratar um financiamento imobiliário, é fundamental acompanhar de perto juros e amortizações, para garantir que o banco está cobrando corretamente e evitar pagamentos indevidos.

Entenda os conceitos

1. Juros: é o custo do empréstimo, calculado sobre o saldo devedor. Pode ser fixo, pós-fixado ou atrelado a índices como a taxa Selic ou TR.

2. Amortização: é a parcela que efetivamente reduz o valor do saldo devedor. Diferente dos juros, esse valor “bate no principal” do financiamento.

O saldo de cada parcela do financiamento é composto por juros + amortização, podendo incluir também seguros e taxas administrativas, dependendo do contrato.

Passos para verificar a cobrança

1. Revise o contrato: confira a taxa de juros contratada, o sistema de amortização (SAC ou PRICE) e os encargos adicionais.

2. Calcule as parcelas: usando a fórmula do financiamento ou simuladores online, compare os valores pagos com os que deveriam ser cobrados.

3. Confira o extrato do banco: todos os meses, os bancos enviam extratos detalhados com saldo devedor, juros e amortização de cada parcela.

4. Solicite esclarecimentos: se notar divergências, peça ao banco um detalhamento da composição de cada parcela.

   
   

Dicas práticas

• Use planilhas ou aplicativos: eles ajudam a calcular amortização e juros mês a mês, facilitando o controle.

• Fique atento a mudanças: em financiamentos com juros pós-fixados, as taxas podem variar, alterando o valor dos juros cobrados.

• Procure ajuda especializada: consultores ou assessorias de crédito imobiliário podem revisar seu contrato e identificar cobranças indevidas.

Sistema PRICE

O sistema PRICE é um modelo de financiamento muito utilizado em empréstimos imobiliários e consignados. Seu principal objetivo é oferecer parcelas fixas ao longo de todo o período do financiamento, tornando o planejamento financeiro mais previsível para o contratante.

Como funciona o sistema PRICE

No sistema PRICE, cada parcela do financiamento é constante — ou seja, o valor pago mensalmente não muda ao longo do tempo. Porém, a composição da parcela varia:

• Juros: no início do financiamento, os juros representam a maior parte da parcela.

• Amortização: a parte que efetivamente reduz o saldo devedor é menor no começo, aumentando gradualmente ao longo do tempo.

Essa característica faz com que o saldo devedor diminua de forma mais lenta nos primeiros meses, comparado ao sistema SAC, onde a amortização é constante.

Características principais do sistema PRICE

1. Parcelas fixas: permitem maior previsibilidade e facilidade de planejamento financeiro.

2. Amortização crescente: ao longo do tempo, a parte da parcela destinada a amortizar o saldo devedor aumenta, enquanto os juros diminuem.

3. Juros totais maiores: devido à amortização inicial mais baixa, o sistema PRICE geralmente gera mais juros pagos ao longo do financiamento do que o sistema SAC.

4. Indicado para quem quer parcelas iniciais mais baixas: é uma opção para quem precisa de menor desembolso no início do financiamento, mesmo que isso signifique pagar mais juros ao longo do tempo.

Para quem o sistema PRICE é recomendado

• Pessoas que precisam de parcelas iniciais mais acessíveis.

• Quem prefere previsibilidade no valor das parcelas, sem surpresas de aumentos mensais.

• Investidores ou compradores que planejam manter o financiamento pelo período total e podem arcar com juros acumulados.

Sistema SAC

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é um dos métodos mais utilizados em financiamentos imobiliários no Brasil. Ele é especialmente indicado para quem deseja reduzir o saldo devedor mais rapidamente e minimizar o impacto dos juros ao longo do tempo.

Como funciona o sistema SAC

No SAC, a amortização do saldo devedor é fixa — ou seja, todo mês você paga um valor constante que reduz diretamente a dívida principal. Já os juros são calculados sobre o saldo devedor restante, o que faz com que o valor das parcelas diminua progressivamente ao longo do financiamento.

Características principais do sistema SAC

1. Amortização constante: a parcela que abate o saldo devedor mantém-se fixa durante todo o financiamento.

2. Parcelas decrescentes: como os juros incidem sobre um saldo devedor que diminui, o valor total das parcelas cai com o tempo.

3. Menor custo total de juros: ao reduzir o saldo devedor mais rapidamente, o SAC tende a gerar menos juros pagos ao longo do financiamento, comparado ao sistema PRICE.

4. Parcelas iniciais mais altas: devido à amortização constante, as primeiras parcelas podem ser maiores, exigindo maior capacidade de pagamento no início.

Para quem o sistema SAC é recomendado

• Pessoas que podem arcar com parcelas iniciais maiores e desejam pagar menos juros ao longo do financiamento.

• Quem busca quitar o saldo devedor mais rapidamente.

• Investidores ou compradores que querem reduzir o custo total do financiamento a longo prazo.

Como Calcular o Saldo Devedor do Seu Financiamento Usando uma Planilha Excel

Calcular o saldo devedor de um financiamento imobiliário ou qualquer outro tipo de empréstimo é essencial para acompanhar seus pagamentos, planejar quitações antecipadas e evitar surpresas financeiras. Uma maneira prática e eficiente de fazer isso é utilizando uma planilha Excel.

Passo 1: Organize os dados do financiamento

Antes de criar a planilha, reúna as informações básicas do financiamento:

• Valor total financiado (principal)

• Taxa de juros mensal ou anual

• Número total de parcelas

• Sistema de amortização (SAC ou PRICE)

• Valor de cada parcela (se já estiver definido)

  
  

Passo 2: Estruture a planilha

Crie colunas para organizar os cálculos:

1. Número da parcela – indica a ordem do pagamento.

2. Saldo devedor inicial – o valor do financiamento antes do pagamento da parcela.

3. Amortização – a parte da parcela que reduz o saldo devedor.

4. Juros – calculados sobre o saldo devedor inicial da parcela.

5. Parcela total – soma de juros + amortização.

6. Saldo devedor final – saldo devedor após o pagamento da parcela.

   
   

Passo 3: Insira as fórmulas

• Para juros: Saldo inicial * taxa de juros

• Para amortização: depende do sistema:

  • SAC: Valor do principal / número de parcelas

  • PRICE: calcular a amortização com base na fórmula da prestação fixa, usando funções financeiras do Excel como PGTO ou PPGTO.

• Saldo devedor final: Saldo inicial - Amortização

Copie as fórmulas para todas as linhas da planilha, de modo que cada parcela seja calculada automaticamente.

Passo 4: Analise o saldo devedor

Com a planilha preenchida, você terá uma visão clara de:

• Quanto ainda deve a cada mês

• Quanto já pagou de juros

• Quanto o saldo devedor diminuiu com cada parcela

Isso ajuda a planejar quitações antecipadas ou renegociações com o banco.

Dica extra

• Use formatação condicional para destacar parcelas com maior impacto de juros.

• Experimente diferentes cenários de pagamento, como amortizações extras, para visualizar como elas reduzem o saldo devedor e os juros totais.

Planilha de Controle de Financiamento Imobiliário – Evite Cobrança Indevida de Juros

Se você não consegue desenvolver sozinho a planilha para calcular o saldo devedor do seu financiamento, a IGR ASSESSORIA tem a solução ideal para você.

Disponibilizamos uma planilha pronta e muito fácil de usar, que permite acompanhar de forma clara todos os valores pagos, identificar o saldo devedor real e, principalmente, verificar se há indícios de anatocismo, ou seja, a cobrança de juros ilegais que aumentam indevidamente o valor da dívida.

Por que usar nossa planilha

• Fácil de usar: mesmo sem conhecimento avançado em Excel, você conseguirá acompanhar seu financiamento.

• Transparência total: veja exatamente como seus pagamentos estão sendo aplicados, separando juros, amortização e saldo devedor.

• Identificação de cobranças indevidas: a planilha ajuda a detectar possíveis erros ou práticas abusivas do banco.

• Custo acessível: oferecemos a planilha por um valor muito baixo, garantindo que você tenha controle financeiro sem gastar muito.

  
  

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